実家を相続しても住まない場合はどうする？空き家の維持費・売却・税金の注意点

誰も住まない実家にかかる3つの維持費

実家に誰も住んでいなくても、所有している間は税金や管理費などがかかることがあります。

まずは、次の3つに分けて年間の負担を確認しましょう。

① 固定資産税・都市計画税

空き家になっただけで、固定資産税がなくなるわけではありません。地域によっては、都市計画税もかかります。

実家の納税通知書を確認し、土地と建物に年間いくらの税金がかかっているかを把握しましょう。

② 火災保険料などの保険費用

実家を残す場合は、火災や自然災害に備える保険も確認しておきたい費用です。

空き家になった場合でも、現在の保険をそのまま継続できるとは限りません。 保険会社や代理店に、誰も住まなくなったことを伝え、契約を継続できるか、補償内容や保険料に変更があるかを確認しましょう。

③ 点検・修繕・庭の手入れなどの管理費

空き家も、定期的な点検や換気、清掃、庭木の手入れが必要です。雨漏りや外壁・屋根の傷みが見つかれば、修繕費がかかることもあります。

遠方に住んでいる場合は、実家に通う交通費や、管理業者への委託費も含めて考えましょう。

実家を残すかどうかは、お金だけでなく「誰が管理を続けられるか」も含めて判断することが大切です。

家族で、管理する人、費用の分担、建物に問題が見つかったときの連絡方法を決めておくと、負担が一人に偏ることを防ぎやすくなります。

参考：国土交通省「空き家の管理のやり方」

相続した実家は売る・貸す・残す？判断するときの確認ポイント

誰も住まない実家をどうするかは、立地や建物の状態、家族の希望によって変わります。

• 売った場合にいくら残るか
• 貸した場合に収支が合うか
• 残した場合に管理を続けられるか

を比較しましょう。

① 売却する場合

今後使う予定がなく、維持費や管理の負担を減らしたい場合は、売却が選択肢になります。
不動産会社に査定を依頼する際は、売却価格だけでなく、次の点も確認しましょう。

• 現状の建物付きで売れるか、修繕や解体が必要か
• 仲介手数料、測量費、家財の処分費などがどの程度かかるか
• 売却までの期間はどの程度を見込むか
• 売却した場合の税金や、利用できる特例があるか

査定価格と、売却後に手元に残る金額は異なります。 必要な費用と税金を含めて検討することが大切です。

② 賃貸に出す場合

借り手が見込める地域で、修繕費を含めても収支が合う場合は、賃貸に出す方法もあります。
見込める家賃から、管理費、税金、保険料、修繕費などを差し引き、空室になる期間も想定して比較しましょう。

実家が遠方にある場合は、入居者への対応や修繕の手配を誰に任せるかも確認が必要です。

なお、相続した空き家の売却に関する特例を検討している場合は、貸し出す前に、特例の要件への影響を確認してください。

③ 当面は保有する場合

将来、家族が住む予定がある場合や、すぐに方針を決められない場合は、当面保有する方法もあります。
その場合も、次の3つは家族で決めておきましょう。

• 誰が点検や庭の手入れをするか
• 税金・修繕費・管理費を誰が負担するか
• いつまでに利用や売却の方針を見直すか

「とりあえず残す」と決めた後も、維持費と建物の状態を定期的に確認することが大切です。

実家の扱いは、ほかの相続財産の分け方にも関わります。
家族の希望を確認しながら、不動産会社には価格や賃貸需要を、税理士には相続税や売却時の税金を相談すると、比較するための材料をそろえやすくなります。

相続した空き家を売るときの「最大3,000万円控除」と注意点

亡くなった方が住んでいた実家を相続して売却する場合、一定の条件を満たすと、売却による利益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できる特例があります。

売却代金から3,000万円を差し引く制度ではなく、税金の計算対象となる譲渡所得から控除する制度です。

なお、2024年1月1日以後の売却で、対象の家屋と敷地等を相続・遺贈により取得した相続人が3人以上の場合は、控除の上限が2,000万円になります。

対象となる実家には条件があります

主な確認ポイントは、次のとおりです。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物登記がされている建物ではないこと
• 原則として、相続開始直前に亡くなった方が一人で住んでいたこと
• 相続後、売却まで貸したり、自分や家族が住んだり、事業に使ったりしていないこと
• 売却代金が1億円以下であること
• 耐震基準への適合や家屋の全部の取り壊しなど、売却方法に応じた要件を満たすこと

亡くなった方が老人ホーム等に入所していた場合も、一定の条件を満たせば対象になることがあります。

また、2024年以後の売却では、売却した年の翌年2月15日までに買主が耐震改修や全部の取り壊しを行う方法も対象になり得ます。

古い実家を相続しただけで、自動的に利用できる特例ではありません。
上記以外にも、売却相手や他の特例との併用などの条件があります。

売却期限は「相続から3年」だけではありません

相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

さらに、現行制度の対象となる売却は、2027年12月31日までです。

相続した時期によっては、相続から3年を経過する年の年末よりも、制度の適用期限が先に来ます。
両方の期限を確認して、売却や工事の予定を検討しましょう。

特例を使うには確定申告が必要です

この特例を利用するには、必要書類を添えて確定申告をする必要があります。
控除によって税額がゼロになる場合も、申告が必要です。

書類には、実家の所在地の市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などがあります。
売却方法によって必要書類が異なるため、売却前から確認しておきましょう。

確認書が交付されたことだけで、特例の適用が確約されるわけではありません。
税務上の要件を満たしているか、別途確認が必要です。

また、同じ不動産について「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」と併用することはできません。
両方の対象になる可能性がある場合は、税額を比較して選択します。

参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

まとめ：実家の維持費・利用予定・売却時の税金を確認しましょう

誰も住まない実家を相続した場合は、次の3点から整理しましょう。

• 税金・保険料・修繕費など、年間の維持費はいくらか
• 家族が利用する予定はあるか、管理を続けられる人はいるか
• 売却や賃貸をした場合、費用と税金を含めて収支はどうなるか

実家を残すか手放すかは、家族の希望と、お金・管理の負担を合わせて判断することが大切です。

空き家の売却に関する特例には、対象となる建物や利用状況、売却期限などの条件があります。売却・賃貸・解体を進める前に確認しておきましょう。

相続税の確認や生前の準備、相続発生後の手続きを整理したい方は、相続・贈与ガイドをご覧ください。

親が元気なうちに家族で確認しておきたいことは、次の記事でも紹介しています。

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