不動産を使った相続税対策｜評価の仕組みと貸付用不動産の見直し案

📌前編をまだお読みでない方はこちらの記事から先にお読みください。

不動産を使うと相続税評価額が変わる理由

相続税を計算するとき、不動産は原則として、購入価格や売却できそうな価格をそのまま使うわけではありません。

土地は路線価方式または倍率方式、建物は原則として固定資産税評価額をもとに評価します。
賃貸している場合には、一定の条件に応じて貸家建付地や貸家としての評価減が適用されることもあります。

購入価格と相続税評価額は別の金額

例えば、1億円の現金で賃貸不動産を購入した場合、相続税評価額が1億円より低くなることがあります。

ただし、どの程度低くなるかは、土地と建物の内訳、所在地、借地権割合、賃貸状況、区分所有マンションの評価ルールなどによって異なります。

「賃貸不動産を買えば、評価額が購入価格の2〜3割になる」と一律に考えることはできません。

購入を検討する際は、具体的な物件資料をもとに評価額を試算し、購入費用や保有中の収支も含めて比較することが大切です。

参考：国税庁「土地家屋の評価」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm

小規模宅地等の特例は、土地の評価額を減額する制度

一定の要件を満たす土地には、「小規模宅地等の特例」を適用できる場合があります。

代表的なものは、次のとおりです。

土地の区分	限度面積	評価額の減額割合
特定居住用宅地等（一定の自宅の敷地）	330㎡	80％
特定事業用宅地等（一定の事業用地）	400㎡	80％
貸付事業用宅地等（一定の賃貸不動産の敷地など）	200㎡	50％

例えば、特例適用前の評価額が3,000万円の自宅の土地について、その全体が80％減額の対象となる場合、特例適用後の評価額は600万円になります。

これは土地の評価額を減額する制度であり、相続税額がそのまま80％減るという意味ではありません。
また、建物の評価額を減額する制度でもありません。

誰が土地を取得するか、相続後も居住や事業を継続するかなどによって、適用できるかが変わります。複数の区分を併用する場合には、限度面積の調整も必要です。

なお、この特例によって相続税がかからなくなる場合でも、特例の適用を受けるための相続税申告が必要です。

参考：国税庁「小規模宅地等の特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm

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※以下のシミュレーターは、小規模宅地等の特例などの評価減を反映しない簡易判定です。

貸付用不動産の評価方法に見直し案が公表されています

2026年9月18日、国税庁は「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達案に関する意見公募を案内しました。

相続や贈与の直前に取得・新築した一定の貸付用不動産などについて、評価方法を見直す内容です。

2026年9月30日時点では通達案の段階です。「すべての不動産について、従来の評価方法がすでに使えなくなった」という意味ではありません。

不動産を購入・建築した時期や取得方法、相続・贈与の時期、経過措置などを確認する必要があります。
また、見直しの対象外であっても、従来の評価方法が必ず認められると断定することはできません。

相続対策として不動産の購入や建築を検討している方は、契約前に、現在の制度と見直し案の両方を踏まえて試算しておくことをおすすめします。

対象範囲・適用予定・評価方法・経過措置については、次の記事で詳しく解説しています。

相続税と、引き継いだ後の収支を一緒に考える

不動産を相続対策に活用する際は、相続税評価額だけでなく、引き継いだ家族が無理なく保有・管理できるかも確認しましょう。

家賃収入から、実際に残るお金を確認する

賃貸不動産では、家賃収入の全額を自由に使えるわけではありません。

管理費、固定資産税、保険料、修繕費、借入金の返済、所得税などを差し引き、空室が生じた場合にも資金が足りるかを確認する必要があります。

そのうえで余裕資金がある場合には、将来の納税資金を蓄えたり、子どもや孫への贈与を検討したりできます。

相続税が減っても、その後の維持費や返済で家族が困ってしまっては、十分な相続対策とはいえません。
税金と収支の両面から比較することが大切です。

法人化は、所有関係や費用も含めて比較する

不動産賃貸業では、法人を活用する方法もあります。
ただし、法人を設立しただけで、個人所有の不動産の家賃収入がそのまま法人の収入になるわけではありません。

管理を法人に委託するのか、法人が借り上げるのか、法人が不動産を所有するのかによって、契約関係や税務上の扱いが異なります。

家族に給与や役員報酬を支払う場合にも、実際の業務内容、報酬額の妥当性、税務上の要件を確認する必要があります。

また、法人化により個人の財産の増え方が変わっても、法人の株式が相続財産となる場合があります。
法人の維持費や、不動産を移転する場合の税金・登記費用なども考慮しなければなりません。

法人化は「会社を作れば相続税対策になる」と考えるのではなく、所得税・法人税・相続税と諸費用を含めて比較しましょう。

まとめ：評価額・収支・家族への承継を合わせて考えましょう

不動産を使った相続税対策では、次の3点を確認しましょう。

• 相続税評価額がどのように計算され、特例や評価方法の見直しの対象になるか
• 空室・修繕費・借入返済などを含めても、資金に無理がないか
• 誰が引き継ぎ、その後の管理や納税資金をどう確保するか

相続税が減ることだけで、購入や建築を決めないことが大切です。 具体的な物件資料をもとに、税金と収支、家族の希望を合わせて比較しましょう。

相続税の確認、生前贈与、実家の相続など、関連するテーマを整理したい方は、相続・贈与ガイドをご覧ください。

最後に：不動産を購入・建築する前に、相続税と収支を確認しましょう

不動産を活用した相続対策では、税金だけでなく、将来の収支やご家族への引継ぎまで考えることが大切です。

特に購入や建築は、契約後に変更すると費用が生じることがあります。
計画が具体的になった段階で、相続税への影響や、保有中の資金負担を確認しておくと判断しやすくなります。

私は証券会社で8年間、不動産運用の仕事に従事してきました。その経験を活かし、税務だけでなく、不動産や金融の視点も含めて、ご家族の状況に合った方法を一緒に考えます。

「アパート建築を勧められているけれど、相続対策として適切か確認したい」
「今ある賃貸不動産を、子どもにどう引き継ぐか考えたい」

そのような段階からご相談いただけます。

名古屋市緑区を中心に、周辺地域への出張相談にも対応しています。初回60分は無料です。

不動産を活用した相続税対策に関するよくあるご質問