こんにちは。税理士の蛇沼です。
「うちには大した財産はないし、実家くらいしかないから相続でもめるはずがない」と思っていませんか？
実は、日本の相続トラブル（争族）の多くは、遺産総額5,000万円以下の「ごく一般的なご家庭」で起きています。そして、そのもめ事の中心にあるのが、ほかでもない「不動産（実家や土地）」なのです。
不動産は、現金のように1円単位できれいに切り分けることができません。そのため、何の対策もしないまま相続を迎えると、家族の絆がバラバラになるだけでなく、子ども世代に「大きなコストとペナルティ」を押し付ける結果になってしまうかもしれません。
今回は、不動産の相続で必ず想定される「3つのリスク」と、家族と家をお荷物にしないための具体的な「守りの対策」を分かりやすく解説します。
残された家族が直面する！不動産相続の「3大リスク」
不動産の相続には、現金や株にはない、特有の「3つの落とし穴」が存在します。
【争族リスク】実家はハサミで切れない！「誰が継ぐか」の泥沼劇
例えば、財産が「3,000万円の実家」だけで、相続人が兄弟2人だったとします。
兄が「自分が実家に住む」と主張した場合、弟は「じゃあ僕の分の1,500万円は現金でもらえないと不公平だ」と言い出しますよね。
兄に1,500万円の貯金がなければ、実家を売却して現金化するか、兄が借金をして弟に払うしかありません。
これが原因で、仲の良かった兄弟が絶縁してしまうケースが後を絶ちません。
【納税リスク】財産は土地ばかり…10ヶ月以内に現金が一括で払えない！
相続税の支払いは、原則として「亡くなってから10ヶ月以内に、全額現金で一括納付」です。
特にお持ちの財産のほとんどが実家や土地などの「不動産」である場合、税金はかかるのに手元に現金がないという事態に陥る可能性があります。
納税資金が足りず売り急いだために、先祖代々の土地や実家を相場より安く手放すことになってしまうのは非常にもったいないです。
【お荷物リスク】価値のない「負動産（山林・古い空き家）」が引き起こす維持費と罰則
これが、今最も社会問題になっているリスクです。
親世代が「とりあえず残しておけば安心だろう」と持っている地方の山林や原野、放置された古い空き家は、子ども世代にとって財産ではなく、完全に足を引っ張る「負動産（ふどうさん）」になります。
この点について、この後詳しく説明していきますので必ずチェックしてください。
子どもを悩ませる！「負動産」が引き起こす具体的な維持費と罰則リスク
「使わない土地だし、名義も変えずにそのまま放っておけば大丈夫だろう」というのは、今の時代、絶対に通用しません。放置された不動産には、以下のような厳しい現実が待ち受けています。
毎年むしり取られる「目に見えない維持費」
誰も住んでいない古い空き家や山林であっても、以下のコストが毎年、そして半永久的にかかり続けます。
- 固定資産税・都市計画税： 免税点以下でない限り、所有しているだけで毎年納税通知書が届きます。
- 維持管理費用： 空き家の庭木の越境、害虫・害獣の発生、山林の崖崩れなどを防ぐため、定期的な草刈りや業者への管理委託費（年間数万〜数十万円）が発生します。
- 損害賠償リスク： 万が一、台風で空き家の瓦が飛んで近隣の住民にケガをさせたり、山林の木が倒れて道路を塞いだりした場合、所有者である子ども世代が損害賠償責任を負うことになります。
法律が激変！「知らなかった」では済まないペナルティ
近年、国は放置された土地の取り締まりを劇的に強化しています。
相続登記の義務化（過料10万円）
2024年4月から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に名義変更（相続登記）をすることが義務化されました。正当な理由なく放置していると、10万円以下の過料（罰則金）が科される可能性があります。
「特定空家」に指定されると税金が約4倍に（さらに過料50万円）
倒壊の恐れがある空き家を放置し、自治体から「特定空家」などに指定されると、土地にかかっていた固定資産税の優遇措置が解除され、税金が約4倍に跳ね上がります。
さらに、自治体の改善命令を無視すると50万円以下の過料が科され、最悪の場合は行政代執行により強制的に解体され、その莫大な解体費用（数百万円）がすべて子どもに請求されます。
大切な家族とお金を守るために今すぐできる「3つの防衛策」
子ども世代にこのようなお荷物とペナルティを遺さないために、親が元気なうちからできる「3つの防衛策」をご紹介します。
対策①：遺言書で「誰にどの土地を遺すか」を指定しておく
「実家は長男に」「その代わり、同等の価値の現金は次男に」といった分け方を遺言書で明確にしておくことで、兄弟間の不公平感によるもめ事を未然に防ぐことができます。
対策②：生命保険を活用して「代償金（お現金）」を作っておく
前回の生命保険シリーズ（前編）でもお話しした通り、不動産を継ぐ長男を受取人にした生命保険を用意しておきます。
長男が受け取った保険金をそのまま次男への「代償金（現金の分け前）」として支払うことで、実家を売却することなく円満に解決できます。
📌その他の生命保険の活用方法についてはこちらの記事をご覧ください。
対策③：いらない土地は「相続土地国庫帰属制度」の利用を検討する
どうしても引き取り手がいない、使い道のない地方の土地（山林や原野など）については、一定の要件を満たし、10年分の管理費用（審査手数料＋負担金）を支払うことで、国にその土地を引き取ってもらえる制度（相続土地国庫帰属制度）がスタートしています。
親が元気なうちに、この制度の対象になる土地かどうかをプロに診断してもらうのも賢い選択です。
最後に：不動産の良し悪しを見分けられる「実務に精通した税理士」への定期相談が必須な理由
ここまで不動産の「守り」と「攻め」の対策について解説してきましたが、一つだけ強くお伝えしたいことがあります。
それは、これからの時代、ただ「税金が安くなりますよ」という口車に乗って不動産を買うと、次の世代に悩みの種を残すことになるかもしれないということです。
令和8年度の税制改正により、短期間での小手先の節税はできなくなりました。
これからの相続対策で最も重要なのは、「その不動産は、次の世代が引き継いで本当に嬉しい不動産なのか、それとも維持費や修繕費で大赤字になるお荷物（負動産）なのか」を見分ける目です。
どれだけ相続税が安くなったとしても、引き継いだアパートが空室だらけで借金だけが残ったら、子どもたちが心から喜んでくれることはないでしょう。
だからこそ、机の上の節税計算だけではなく、「不動産の実務経験が豊富で、物件の立地や収益性、将来の修繕リスクまでいっしょに見極められる税理士」に定期的にセカンドオピニオンを求めることが不可欠なのです。
当事務所では、名古屋市を中心に、地域の土地や賃貸需要の動向を肌で知る不動産実務に強い税理士が直接ご相談に乗っています。
「ハウスメーカーからアパート建築を勧められているけれど、本当にもらって嬉しい財産になる？」
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